“烂尾楼”项目的优势
1、区位好。大部分的“”烂尾”项目位于市中心办公商业区，投资价值高。
2、投资回报高。通常，烂尾楼转让价格相对比较低，且项目的开发周期相对较短，投入资金相对较少，回报率却相对较高。
3、政策优惠。多数“烂尾”项目在当地已经成为城市的重点整治对象，当地政府会对其出台相应的优惠政策吸引投资商帮助其整治“烂尾项目”。
4、开发企业可借助“烂尾”项目作为切入点，顺利进入异地市场。能与当地政府更加融洽的合作，获得更多的优惠政策。
与投资“烂尾”项目高回报所对立的是，“烂尾”项目投入所产生的高风险也是不可忽视的。想要全面分析风险、评估风险，首先要了解“烂尾”项目形成的原因。
“烂尾”项目形成的原因
1、 原项目公司产生经济问题，陷入债务困境。比如金融风暴的影响，08年后产生了许多“烂尾”项目。
2、原项目公司内部产生矛盾，管理混乱，无法维持。比如原项目公司的负责人涉及刑事犯罪，造成企业内部无法再继续正常经营。
3、原项目因政策性问题，相关手续不全，所谓“先上车，后补票”，然而没有补上票的。此类问题最为复杂。
4、工程质量不合格而导致停工。此种情况比较少，但是现实也是确实存在，不少项目公司被施工单位所累，导致最后资金不足，工程停滞不前，最终“烂尾”。
5、其他。
投资、介入“烂尾”项目的方式
1、 商业自主介入模式。这也是初期最广泛的方式，在此模式下，介入的形式又有多种多样，比如注资原项目公司（或购买原项目公司股东股权），成为大股东，从而接盘整个项目；也有只买卖相关土地权益，重新立项审批（法律问题更为复杂）。另有部分项目，也有采用商业BOT模式介入的。
2、法院指导下的破产程序模式。在投资人介入的过程，既可能是在破产重整程序，也可能是破产程序，在接盘后产生的法律关系及风险，都会有所不同。
3、政府BOT模式。部分地方政府已经将相关的“烂尾”项目作为重点整治的对象，为达到经济效应与社会稳定的目的，不少政府为吸引投资，减少风险，采用BOT模式。此模式下最核心的问题应该在相关政策与特许经营权上。
我们在这里探讨的最主要是，“烂尾”项目在接盘后，究竟存在哪些方面的风险，以此来全面分析是否可以为这个“诱惑”而冒“风险”。如果风险评估准确，可以在此后的工作中重点偏向为降低风险，保障项目有序健康的进行。
前期法律调查（风险预估）
1、 该项目公司的概况。公司的人员，劳动合同，股权结构，股东出资，经营资质，工商年检，注册资本情况等，特别是相关股权是否有出质的情况。
2、土地使用出让金是否已经付清。因为有部分项目“烂尾”，正是因为前期的部分行为不“规矩”，产生的“特色经济项目”，所以并不是所有项目都有土地证，不是所有的项目土地出让金都付清的。
3、土地使用权的性质，以及是否有抵押或他项权设立。首先土地使用权有年限的限制，不同的土地性质代表了使用年限到期后，政府不同的处理方式，直接影响到项目价格。另外，如果土地上设立有银行抵押，银行如果行使抵押权，则会有优先处理的权利。
4、行政审批是否齐全。如立项、规划、土地、建设、房管等方面，是否齐全，是否有变化。因为“烂尾”项目，你可能不是第一个接手的公司，在漫漫的整治“烂尾”的长路中，其中政府可能对其中的部分有所调整，所以资料一定要齐全，综合分析。特别是那些“先上车，后补票”的项目，要格外的认真处理，“烂尾”项目不可怕，“违章建筑”才令人胆寒。
5、项目公司的资金负债情况。土地出让金、行政规费、配套设施费用、银行贷款、工程款、客户资金、设备费等，必须了解清楚。因为如果是以注资形式接盘“烂尾”项目，项目公司的原债权是要继承的。
6、原项目公司该项目的所有合同审查。因为所有的债权债务都有可能是要继承的，所以对于原项目公司签订的合同都要进行必要的、详细的审查。
7、原项目设计变更风险。因“烂尾”项目采用的是早期的设计标准，或已经变更过，可能投资者作为商业视角来看，会显得老旧，不符合当前或未来的市场要求。所以对于建筑风格、样式、格局，特别是外墙立面装饰，变更设计的可能性很大。因此，不管是变更设计审批，还是变更设计的经济投入，都要作为重点的考虑因素。
8、原工程质量进度，总量，质量审查。如果原项目建筑质量，决定了接盘的公司是否可以继续使用，实践中，有不少的“烂尾”项目，因为工程质量问题，必须先拆除原先的建筑（地基处理更加复杂），导致成本的增加。
9、审查原项目公司有没有对外担保。由于原项目公司可能存在管理漏洞，原项目公司可能会对外（第三方）签订相关的担保协议，项目公司作为担保义务人可能对外（第三方）承担担保责任，而这些多数不会在公司的财务账册中体现出来。严重的话，可能影响并购后，公司的正常运行。
10、原项目公司有没有诉讼、仲裁纠纷。这些也是关于项目负债的情况审查，但是一旦进入诉讼程序，很有可能涉及到保全或者执行。法院是否已经对相关的财产进行查封，显得格外重要，这也涉及到项目公司究竟值多少钱。
11、关于BOT模式，特许经营权的问题。相关的政府规章，优惠政策，能不能落实，政府签订的相关文件的法律效力，程序是否合法。对于“权力”和“法律”的选择上，要慎重！
